16 mars 2018

IFI : Les points de vigilance avant de remplir votre déclaration en mai prochain…

L’IFI s’est substitué à l’ISF depuis le 1er janvier 2018. Cet impôt concerne “tout l’immobilier et rien que l’immobilier”.

Il concerne l’ensemble des biens et droits immobiliers vous appartenant. Le barème de l’IFI reprend celui de l’ISF. Le seuil d’imposition reste ainsi fixé à 1.300.000€ pour les seuls biens immobiliers et la taxation s’opère à compter du 800.000€.

Afin d’anticiper certains sujets nouveaux, nous attirons votre attention sur les éléments suivants:

– Evaluation des biens imposables :

o S’agissant de la résidence principale, l’abattement de 30% reste applicable.

o S’agissant des biens démembrés (nue-propriété / usufruit) : la règle de base pour l’IFI énonce que les biens imposables grevés d’un usufruit restent compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (comme par le passé).

Toutefois, diverses exceptions conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi selon l’âge de l’usufruitier.

C’est le cas lorsque la constitution de l’usufruit ne résulte pas de la volonté du législateur, mais d’une convention, d’une donation ou d’un testament, l’imposition pèse entièrement sur l’usufruitier.

Au contraire, lorsque le démembrement résulte de l’application de la loi (exemple : usufruit légal du conjoint survivant), l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, définie par la loi en fonction de l’âge de l’usufruitier.

o S’agissant des participations financières (parts ou actions de sociétés), elles sont imposées à hauteur de la valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme. Ainsi, à titre d’exemple, en raison de leur activité patrimoniale, les parts de sociétés civiles , SCPI, et OPCI sont taxables à l’IFI.

o Les contrats d’assurance vie et de capitalisation

Les contrats d’assurance vie et de capitalisation rachetables libellés en unités de compte restent imposables pour partie dans le patrimoine du souscripteur à hauteur de la fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte. Les unités de compte sont composées de SCI ou d’OPCI sont donc imposables à hauteur de l’immobilier détenu par ces sociétés et organismes.

Dans ces conditions, et afin qu’en cas de contrôle vous puissiez vous détenir des éléments justificatifs en cas de demande d’informations sur la nature pour partie immobilière de votre patrimoine financier, nous vous recommandons vivement d’adresser par courrier ou courriel à votre gestionnaire financier le courrier suivant (quand bien même vous auriez eu communication du relevé de fortune de fin d’année):

Cette démarche vis-à-vis de l’établissement financier ou de votre gestionnaire est d’autant plus importante qu’elle permettra, en cas de contrôle, de justifier de votre bonne foi si l’existence d’une valeur du titre ou d’une unité de compte représentative d’un actif immobilier n’aurait pas été communiquée par le gestionnaire ou l’établissement (bénéfice de la clause de bonne foi article 965 Al.3 du CGI). Si cette bonne foi est retenue par l’administration, vous ne subirez aucun rehaussement.


o Le passif déductible

Seules peuvent être déduites les dettes afférentes à des actifs immobiliers imposables.

Attention, l’assiette du passif déductible en IFI est plus restreinte que celui de l’ancien ISF.

Veuillez noter que dans l’hypothèse d’un prêt souscrit au titre de l’acquisition ou le financement de travaux de votre résidence principale, la dette contractée sera déductible dans la proportion de 70%.

Par ailleurs, à titre de règle générale, les dettes déductibles sont celles contractées pour le financement de l’acquisition des immeubles ou des titres ou pour le financement de travaux (dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement).

Sont également déductibles les impositions dues à raison des propriétés, autres que celles incombant normalement à l’occupant, dont le fait générateur se situe au plus tard le 1er janvier de l’année d’imposition et qui restent à payer à cette date.

Le redevable ne peut pas, en revanche, déduire les impositions dues à raison des revenus générés par son patrimoine immobilier (exemple : IRPP et PS).

Aussi, contrairement à l’ancien ISF, vous ne pouvez plus inscrire sur votre déclaration comme passif déductible votre cotisation d’IRPP, de prélèvements sociaux, ni de taxe d’habitation.

Restent déductibles les impôts suivants: l’IFI lui-même, la taxe foncière ; éventuellement la taxe sur les locaux vacants ; la taxe sur les bureaux en Ile-de-France ; les droits de mutation en instance de paiement au 1er janvier.

S’agissant des dettes contractées pour l’acquisition des parts ou actions elles sont déductibles au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables.

Sachez que, comme pour l’ISF, vous devez pouvoir justifier de l’existence, l’objet et le montant des dettes. L’administration peut, en effet, vous demander des éclaircissements et des justifications en vue du contrôle de l’impôt.

Cas particulier des emprunts remboursables « in fine »: Si vous avez contracté un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat (prêt « in fine »), la déduction est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.

Exclusion des emprunts familiaux: La loi interdit la déduction des prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal.

Sauf à justifier du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements, la déduction est également écartée pour les dettes suivantes :
– prêts contractés directement, ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, auprès d’un proche (enfant majeur, ascendant ou frère ou soeur du couple) ;
– prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal auprès d’une société contrôlée par le groupe familial.

Plafond de déduction pour les titulaires de patrimoines importants: Lorsque la valeur vénale du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

Ce plafonnement ne s’applique pas aux dettes dont le redevable justifie qu’elles n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

o Les modalités déclaratives et le paiement

Les obligations déclaratives d’IFI ont été unifiées. Il n’y a plus de distinction déclaration simplifiée versus déclaration détaillée. Les déclarations, quelque soit le montant de votre patrimoine net taxable à l’IFI, devront être détaillées et déposées en même temps que votre déclaration de revenus.

En revanche, l’IFI sera en tout état de cause (même pour un patrimoine supérieur à 2.570.00€) recouvré par voie de rôle. Aussi, vous n’aurez pas à adresser le règlement de votre cotisation au moment de l’établissement de votre déclaration. C’est uniquement lors de la réception du rôle d’imposition chez vous que vous procéderez au règlement.

o Le contrôle

Les procédures de contrôle sont identiques à celles qui étaient applicables en matière d’ISF, de même que les délais de reprise. Pour vous prémunir d’une prescription longue (6 ans), nous vous conseillons d’apporter a minima, s’agissant du passif déductible, les éléments justificatifs joints à votre déclaration.

o Si vous êtes non-résidents

Le régime de l’IFI s’est durci par rapport à l’ISF pour les non-résidents:

Comme par le passé, le non-résident est soumis à l’IFI sur les immeubles directement détenus en France. Elles sont imposables à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France et de leurs parts ou actions de sociétés ou organismes (établis en France ou à l’étranger) à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens ou droits immobiliers.

En revanche, lorsque vous détenez des biens immobiliers, indirectement, (quelque soit le nombre de structures interposées), la fraction de la valeur représentative des biens immobiliers situés en France est taxable à l’IFI (avant seulement si vous détenirez une participation supérieure à 10%). La notion de prépondérance immobilière est abandonnée.

Toutefois, des dérogations peuvent résulter des conventions internationales à l’égard des redevables disposant de biens hors de France. En l’absence de convention, la double imposition est évitée par imputation sur l’IFI dû en France de l’impôt sur la fortune (ou sur le capital) acquitté à l’étranger en raison des actifs (imposables en France) situés hors de France.